●房屋設備損壞沒人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時常見的痛點
●住房問題在大城市最為突出,住房租賃市場如今已經(jīng)進入以存量房為主的階段,突出的問題是如何實現(xiàn)租售并舉與促進租賃市場健康發(fā)展
●租賃市場的規(guī)范和未來發(fā)展,既需要發(fā)揮市場機制在資源配置上的決定性作用,又需要更好地發(fā)揮政府在居住保障和市場監(jiān)管方面的重要作用,建構多級多樣、分類分層、規(guī)范穩(wěn)定的租賃市場供給體系和合法合規(guī)的租賃市場
□法治日報見習記者孫天驕
□法治日報全媒體記者陳磊
“大力發(fā)展租賃住房,解決好大城市住房突出問題。”在近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上,這成為2021年住房和城鄉(xiāng)建設工作的8個重點之一。
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》稱,目前住房租賃市場的問題層出不窮,“爆雷”事件頻頻發(fā)生。
在接受《法治日報》記者采訪的專家看來,住房租賃市場存在的問題背后,根源是租房需求量大而供應不足,這種情況在大城市尤甚。
專家建議,住房租賃市場已經(jīng)進入以存量房源為主的階段,規(guī)范住房租賃市場健康發(fā)展,既需要重視保障性租賃住房建設,也需要盡快出臺住房租賃條例,為住房租賃市場提供完善的制度保障。
租房問題層出不窮
源自供需矛盾突出
張先生是安徽人,畢業(yè)后到北京闖蕩,如今工作剛滿一年,但他已經(jīng)感受到了在大城市租房的不易。
張先生對《法治日報》記者說,他在一家中介的App上租了一套三居室其中的一間,面積不到10平方米,每月租金3000元,幾乎占到他工資的一半,“生活毫無幸福感可言”。
畢業(yè)不到一年,搬了3次家,這是柳先生的租房經(jīng)歷。柳先生在北京一家事業(yè)單位工作,通過一家中介租房。
據(jù)柳先生介紹,簽約時,中介口頭說租金支付方式是押一付三,但在合同里又把第二季度的租金設置為提前一個月交納,實質(zhì)上是一個押二付三的租房合同�！爱斨薪檎椅乙诙䝼�季度房租時,我和他們協(xié)商能否將租期縮短到一個季度,我以一個月的押金作為賠償。中介堅決不同意,并且說如果我不履行合同就得立即搬離。”
為了不被克扣押金,柳先生嘗試通過向法院起訴、舉報隔斷違規(guī)、撥打12345熱線請求調(diào)解等方式解決問題。最后,中介公司作出妥協(xié),稱愿意將租期縮短為一個季度。
“但是,在最后退費的過程中,中介公司又變卦了,讓我負擔拆除隔斷的費用�！绷壬f。
不只是租客,出租房屋的房東也會遇到困擾。
家住北京的張女士和丈夫都已退休,他們有3套房子,一套房用來居住,另外兩套房子都租了出去。有時候找不到合適的租客,他們的房子一空就是大半年。
2020年9月,《2020中國青年租住生活藍皮書》發(fā)布,其中稱,城市租住生活已成為超2億人的選擇。
2020年12月下旬,58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布的《2020年中國住房租賃市場總結報告》稱,一線城市中,北京的租房需求量為全國第一,其次為上海、深圳、廣州。房屋設備損壞沒人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時常見的痛點。
2020年12月下旬,中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》稱,目前住房租賃市場的問題層出不窮,“爆雷”事件頻頻發(fā)生。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在提供給《法治日報》記者的報告文本中稱,大城市住房供需矛盾依然比較突出。
北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受《法治日報》記者采訪時也提出,住房租賃市場問題的存在,實際上反映了租房市場上供不應求的問題。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴《法治日報》記者,住房問題在大城市最為突出。如今,住房租賃市場已經(jīng)進入以存量房為主的階段,突出的問題是如何實現(xiàn)租售并舉與促進租賃市場健康發(fā)展。
健全完善法規(guī)制度
規(guī)范租賃市場秩序
“大城市住房突出問題”已經(jīng)進入國家議事日程。
2020年12月16日至18日,中央經(jīng)濟工作會議舉行,其中強調(diào)要解決好大城市住房突出問題。
具體措施之一是,要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規(guī)范發(fā)展長租房市場。
其他措施還包括:降低租賃住房稅費負擔,整頓租賃市場秩序,規(guī)范市場行為,對租金水平進行合理調(diào)控等。
2020年12月21日,全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開。會議提出2021年住房和城鄉(xiāng)建設工作的8個重點之一是,大力發(fā)展租賃住房,解決好大城市住房突出問題。
“加強住房市場體系和住房保障體系建設,加快補齊租賃住房短板,解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題�！睍h稱。
住房和城鄉(xiāng)建設部還要求,加快構建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給,做好公租房保障,在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場,加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè),建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序,規(guī)范市場行為。
值得注意的是,2020年12月29日,在北京市“回顧‘十三五’、展望‘十四五’”系列主題新聞發(fā)布會上,北京市住建委副主任張國偉提出,計劃于2021年向市場供應集租房5000套左右,重點解決新市民等群體過渡性居住需求。
同一天,上海市政府常務會議原則同意《關于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》,就整頓規(guī)范上海市住房租賃市場秩序進行部署。
規(guī)范住房租賃市場秩序已然成為監(jiān)管機構的共識。
對于住房租賃市場,倪鵬飛給出的建議是:啟動實施“租售結合”的“新市民安居工程”,建立“租售結合”的住房體系;實施“322”新市民安居工程,即挖掘空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力這3大潛力,著眼于大都市周邊和城市主城區(qū)內(nèi)兩大空間,采取購買和租賃兩種形式。
在倪鵬飛看來,解決住房租賃市場問題的重點是健全新市民租賃住房體系,與此同時,要完善保障性租購住房的保障機制。
華東政法大學法律學院副院長陳越峰在接受《法治日報》記者采訪時認為,租賃市場的規(guī)范和未來發(fā)展,既需要發(fā)揮市場機制在資源配置上的決定性作用,又需要更好地發(fā)揮政府在居住保障和市場監(jiān)管方面的重要作用,建構多級多樣、分類分層、規(guī)范穩(wěn)定的租賃市場供給體系和合法合規(guī)的租賃市場。
陳越峰對《法治日報》記者提出建議:對于通過市場機制難以解決的信息不對稱、保障性居住需求、權益保障等問題,可以通過科學立法完善規(guī)則、嚴格執(zhí)法加強事中事后監(jiān)管等舉措加以解決。
在樓建波看來,住房和城鄉(xiāng)建設部已經(jīng)就《住房租賃條例(征求意見稿)》征求過公眾意見,“我們一定能通過法規(guī)制度的完善,讓租賃市場變得更好”。
租購住房同等權利
切實保障居住權益
在中央經(jīng)濟會議上,“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”被擺上重要的位置。
其中,“公共服務”包括戶籍、教育、社保、養(yǎng)老、醫(yī)療等多個方面。
趙秀池認為,買房得到的是產(chǎn)權,租房得到的是使用權,二者本身享有的權益不同,但如果兩者享有的公共服務相同,則會極大促進租賃市場的發(fā)展。
2020年12月22日,江蘇省蘇州市公布《關于進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》,其中提到,落實租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策,經(jīng)房屋所有權人同意可以在房屋所在地落戶,也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶,破除隱形門。
實際上,早在蘇州之前,江蘇省無錫市、山東省濟南市等數(shù)十座城市已經(jīng)出臺租房可落戶的相關規(guī)定。
趙秀池表示,在租購并舉的背景下,“租房即落戶”降低了人口入駐的成本,有利于吸引人才,是租購同權實現(xiàn)的重要一步。
針對部分城市推出租房也能落戶政策及其背后的租購同權問題,陳越峰認為,城市政府購房落戶、人才落戶乃至租房落戶的政策值得肯定。在基本民生層面,更重要的是采取各種有效措施切實保障城市實有人口的居住權益,實現(xiàn)“居者有其屋”。
在樓建波看來,要實現(xiàn)租購同權,涉及多方面的公共服務政策,包括戶籍制度、就醫(yī)、入學等,其實是一個非常復雜的問題,應該把租賃的問題簡單化,比如更關鍵的是,能不能把承租人的承租權好好落實下來。
在租購同權之下,租賃企業(yè)應該如何應對?
樓建波認為,我國現(xiàn)在有兩種租賃企業(yè),一種是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新做租賃企業(yè),另一種是通過改造廢棄廠房等增加供應的租賃企業(yè)。
樓建波稱,我們現(xiàn)在有很大一部分從中介轉(zhuǎn)過來的租賃企業(yè),通過把社會上的閑散房源收下來,進行裝修后再出租。對于這種“二房東式”的租賃方式,一定要設置自有資金門檻,這樣才能讓無序和壟斷問題得到解決。“總的來說,我們要鼓勵那些真正增加租賃住房供應的租賃企業(yè)發(fā)展,而不是‘二房東式’的租賃企業(yè)。”
趙秀池同樣認為,不應該鼓勵通過收購個人住房賺取差價的輕資產(chǎn)機構租賃大行其道,而應該鼓勵個人房東直接在住房租賃平臺上發(fā)布房源,減少中介環(huán)節(jié)。
來源：法治日報——法制網(wǎng)
責任編輯：馬守玉
