安徽省宿州市八一小區(qū)的居民李玉良，自去年春天開始有些越來越“不認(rèn)識(shí)”自己的家了：樓道里的雜物沒了，垃圾還有專人清掃；破損的路面鋪上了瀝青，兩邊的墻面也變得煥然一新；健身器材更新?lián)Q代，居民經(jīng)常去鍛煉和休閑……
采訪中，李玉良告訴《法治日?qǐng)?bào)》記者，沒想到住了20多年的小區(qū)還能舊貌換新顏。
這得益于2017年底啟動(dòng)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。2020年7月20日，為滿足人民群眾美好生活需要、推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，進(jìn)一步明確了總體要求、目標(biāo)任務(wù)、對(duì)象范圍、支持政策和保障措施。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)需要改造哪些方面？改造過程中需要解決哪些主要問題？改造完成后如何建立長(zhǎng)效管理機(jī)制？近日，《法治日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
老舊小區(qū)隱患頗多
改造方案按需定制
8月23日，北京下了一夜的雨。第二天一早，《法治日?qǐng)?bào)》記者走訪了康家園、垂楊柳西里、松一、松二等小區(qū)，它們均被列入了北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布的2020年第一批老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目名單中。
《法治日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，并非所有小區(qū)都有積水問題，但多數(shù)小區(qū)在一定程度上都存在路面不平有裂痕、樓房墻面脫落、基礎(chǔ)設(shè)施老舊、公共服務(wù)設(shè)施缺失等問題。
天津市天大六村居委會(huì)主任孟娜告訴《法治日?qǐng)?bào)》記者，除以上問題外，老舊小區(qū)還存在許多通�。悍课堇匣�、設(shè)備老化，安全隱患嚴(yán)重，漏水等問題頻出；居民老齡化嚴(yán)重，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不健全；居民訴求種類復(fù)雜，對(duì)口幫扶困難，等等。
華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)楊勤法在接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說，由于建成年代較早，特別是上個(gè)世紀(jì)八九十年代所建城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，普遍存在水電煤管道老化、治安衛(wèi)生環(huán)境缺乏管理、市政配套設(shè)施不完善等問題。要想精準(zhǔn)解決老舊小區(qū)通病，既要做“靚”面子，又要做“實(shí)”里子；既要做好“硬件”改造，又要做好“軟件”安裝。
為此，《意見》明確要求，在全面推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作的過程中，應(yīng)當(dāng)征求居民意見并合理確定改造內(nèi)容，重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，推動(dòng)建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。
據(jù)了解，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。其中，基礎(chǔ)類指為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；完善類指為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等；提升類指為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造等。
“《意見》將按需定制作為老舊小區(qū)改造的一個(gè)指導(dǎo)方向�！睏钋诜ㄕJ(rèn)為，老舊小區(qū)改造完成后，不僅能夠提高房屋價(jià)值、改善居民生活品質(zhì)，還能夠拉動(dòng)有效投資、解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量問題。
積極推動(dòng)居民出資
鼓勵(lì)社會(huì)資本參與
8月22日，《法治日?qǐng)?bào)》記者來到天津市學(xué)府街天大六村社區(qū)25號(hào)樓4門，天津首個(gè)既有住宅加裝電梯試點(diǎn)項(xiàng)目已于去年在此完工。幾位剛從電梯里出來的居民告訴《法治日?qǐng)?bào)》記者，有了電梯之后，尤其對(duì)住在高層的老人而言，生活方便多了。
“加裝電梯并不是件容易的事，需要得到全部居民的同意才行�！泵夏日f，在最初征詢意見階段，她帶著居委會(huì)成員挨家挨戶介紹流程和惠民政策，最終才打消了居民的顧慮，取得了4門所有住戶的理解和支持。
楊勤法認(rèn)為，從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，老舊小區(qū)改造中居民各自的需求有非常大的差異，《意見》中要求健全居民參與機(jī)制，多溝通、多協(xié)商，才能解決意見不統(tǒng)一問題�！袄吓f小區(qū)改造屬于涉及全體居民利益的重要問題，根據(jù)規(guī)定，必須提請(qǐng)居民會(huì)議討論決定，各級(jí)人民政府、街道辦事處應(yīng)認(rèn)真聽取，并落實(shí)到具體的改造計(jì)劃中�！�
“老舊小區(qū)的改造屬于物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主共同決定事項(xiàng)，可以借助居民會(huì)議和業(yè)主大會(huì)的形式形成相關(guān)決定，以保證老舊小區(qū)改造的合法性和正當(dāng)性�！睏钋诜ㄕf。
除居民意見難以統(tǒng)一外，改造資金籌集困難、改造牽涉單位眾多也是多地面臨的主要問題。
勁松一、二小區(qū)是北京首個(gè)引入社會(huì)資本改造的項(xiàng)目。2018年7月，勁松街道宣布與愿景集團(tuán)達(dá)成合作，引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，目前示范區(qū)的改造花費(fèi)約3000萬元。
8月25日，《法治日?qǐng)?bào)》記者來到勁松一、二小區(qū)，嶄新的社區(qū)食堂、其樂融融的勁松園、“美好小屋”社區(qū)服務(wù)中心等都給記者留下了深刻的印象。愿景集團(tuán)城區(qū)更新事業(yè)部高級(jí)經(jīng)理鄭旻硯近日接受采訪時(shí)表示，目前來看社會(huì)資本可以通過物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、政府補(bǔ)貼和低效空間的再利用實(shí)現(xiàn)成本回收和盈利，但周期可能會(huì)比較長(zhǎng)。
老舊小區(qū)改造市場(chǎng)前景廣闊，被業(yè)內(nèi)視為新的萬億元藍(lán)海�！兑庖姟分幸裁鞔_，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與是解決資金問題的一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，勁松一、二小區(qū)通過引入社會(huì)資本，根據(jù)居民意愿，改建和新建一些適老項(xiàng)目、食堂等，并給予社會(huì)資本一定的經(jīng)營(yíng)權(quán)，引入物業(yè)管理服務(wù)，在兼顧公益的原則下，通過經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)作，能夠?qū)崿F(xiàn)保本微利，達(dá)到小區(qū)長(zhǎng)期維護(hù)的目的，為其他小區(qū)改造提供了可以復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀《意見》時(shí)表示，在老舊小區(qū)改造中，要合理落實(shí)居民出資責(zé)任，按照誰受益、誰出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造，同時(shí)要落實(shí)稅費(fèi)減免政策，提升居民改造意愿。
楊勤法介紹：“對(duì)基礎(chǔ)類的改造，可由政府資金重點(diǎn)支持；對(duì)完善類的改造，居委會(huì)可根據(jù)自愿原則向居民籌集，也可在征得本居住地區(qū)受益單位同意下向其籌集，特別是針對(duì)加裝電梯，《意見》支持居民提取住房公積金用于該項(xiàng)改造，減少了居民直接出資的壓力；對(duì)提升類的改造，可依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定確定分?jǐn)傎M(fèi)用�！�
針對(duì)老舊小區(qū)改造中牽涉單位多、協(xié)調(diào)難度大的問題，《意見》指出，各地要建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部門齊抓共管的專門工作機(jī)制，明確各有關(guān)部門、單位和街道(鎮(zhèn))、社區(qū)職責(zé)分工，制定工作規(guī)則、責(zé)任清單和議事規(guī)程，形成工作合力，共同破解難題，統(tǒng)籌推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。
趙秀池告訴《法治日?qǐng)?bào)》記者，管線混亂是老舊小區(qū)普遍存在的現(xiàn)象，因此“三線”整治一直是改造中難啃的“硬骨頭”。改造中牽涉單位多，很難妥善協(xié)調(diào)解決，各地都想了很多辦法。
趙秀池說：“以北京市為例，北京通過發(fā)揮市老舊小區(qū)綜合整治聯(lián)席會(huì)的作用，落實(shí)原產(chǎn)權(quán)單位責(zé)任，搭建改造議事平臺(tái)，統(tǒng)籌實(shí)施管線改造。資金來源有專門政策規(guī)定，以政府投入為主，并出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī)給予規(guī)范，包括《加快推進(jìn)自備井置換和老舊小區(qū)內(nèi)部供水管網(wǎng)改造工作方案》《北京市老舊居民小區(qū)配網(wǎng)改造工作方案(2018-2022)》等，為其他地方協(xié)調(diào)改造牽涉單位提供了很好的借鑒。”
形成長(zhǎng)效管理機(jī)制
共同維護(hù)改造成果
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程，對(duì)老舊小區(qū)的改造不能“一改了之”。
為此，《意見》要求，居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等組織應(yīng)在改造過程中引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果；建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。
“居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、居民會(huì)議等自治組織應(yīng)依據(jù)城市居民委員會(huì)組織法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，依法積極行使自身職權(quán)。一方面基于小區(qū)的實(shí)際情況建立切實(shí)可行的設(shè)施管理維護(hù)方案，另一方面建立公平合理且具有可實(shí)施性的糾紛解決機(jī)制，以應(yīng)對(duì)改造工程及后續(xù)可能產(chǎn)生的居民糾紛。從人和物兩個(gè)層面保證小區(qū)改造的成果長(zhǎng)期惠及居民，切實(shí)保障居民的居住權(quán)益。”楊勤法說。
在趙秀池看來，針對(duì)老舊小區(qū)普遍存在的居民收入不高、出資意愿低、硬件條件先天不足等問題，政府可以通過制定相應(yīng)的法律法規(guī)將資金來源、居民出資比例，以及改造后的長(zhǎng)效管理機(jī)制固化下來。比如，在北京市今年出臺(tái)的《關(guān)于開展危舊樓改建試點(diǎn)工作的意見》中，就規(guī)定了改建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多主體出資，對(duì)政府補(bǔ)貼、居民出資比例都有詳細(xì)規(guī)定。通過引入社會(huì)資本、物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理機(jī)制。
趙秀池說：“改造完成后，老舊小區(qū)跟上了時(shí)代的步伐，使小區(qū)與現(xiàn)代城市的發(fā)展融合在一起，并且通過小公園、會(huì)客廳、匠心工坊、食堂等打造熟人社會(huì)，使居民不再有距離感，使小區(qū)增加了溫暖�！�
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日指出，由于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度較高，帶動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)，能夠有效的擴(kuò)大投資和內(nèi)需，是推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需有效結(jié)合的一項(xiàng)利國(guó)利民的重要工作。接下來，要繼續(xù)深化社會(huì)各界對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造意義的認(rèn)識(shí)，著力引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會(huì)各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。
楊勤法表示，居民如果認(rèn)為改造方案存在問題，則可以依據(jù)城市居民委員會(huì)組織法向居民委員會(huì)反映；如居民認(rèn)為需要對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造，則可以向居民委員會(huì)反映，由居民委員會(huì)召集居民會(huì)議討論并作出決定。這也符合《意見》要求各地建立激勵(lì)機(jī)制，優(yōu)先對(duì)居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的小區(qū)實(shí)施改造的精神。
來源：法治日?qǐng)?bào)
責(zé)任編輯：王曉蕾
