廣州法院發(fā)布五年房地產審判白皮書，房地產糾紛案件以年均6.22%的速度增長

　　廣州市中級人民法院日前召開新聞發(fā)布會，發(fā)布《廣州法院房地產審判白皮書（2013-2017）》（以下簡稱“白皮書”）及2017年度廣州法院房地產審判十大典型案例。根據(jù)白皮書，五年來，廣州全市法院受理的房地產糾紛案件數(shù)量呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，越秀等五個區(qū)的案件數(shù)共占全市案件總數(shù)的七成多。

　　據(jù)記者了解，利用虛假離婚規(guī)避房地產政策的案件，近年在廣州有高發(fā)態(tài)勢。法院表示，通謀虛假離婚應為有效，而一些“聰明”的當事人為防止“假離婚”后成真，另外私下簽訂協(xié)議明確此前的離婚是假的，這種協(xié)議反而無效。

　　5年受理房地產案件穩(wěn)步增長

　　白皮書數(shù)據(jù)顯示，2013年-2017年，廣州全市法院受理的房地產糾紛案件數(shù)呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，分別為24303件、26966件、28457件、31917件、32859件，年均增長率為6.22%，五年共受理144502件，占同期全市民商事收案總數(shù)的19.49%。

　　在案件類型方面，白皮書顯示廣州全市法院的房地產案件類型主要集中在房屋買賣合同糾紛、物業(yè)服務糾紛、物權保護糾紛、租賃合同糾紛、建設工程糾紛。其中，房屋買賣合同糾紛共50804件，物業(yè)服務糾紛18352件，物權保護糾紛14334件，租賃合同糾紛11195件。

　　越秀等五區(qū)案件數(shù)占七成多

　　此外，白皮書同時顯示，廣州市房地產糾紛數(shù)量較多的轄區(qū)為越秀、天河、海珠、花都和荔灣，以上五區(qū)近五年新收的案件數(shù)分別占全市房地產案件總數(shù)的19.62%、15.69%、14.72%、12.86%和12.80%，共占全市房地產案件總數(shù)的75.69%。

　　受近年國家房地產調控政策和樓市行情變化的影響，全市二手房買賣糾紛呈現(xiàn)增多趨勢。白皮書顯示，2013年-2017年廣州市二手房買賣合同糾紛分別為3441件、4054件、3194件、4297件、2929件，共計17915件。2017年，增城、荔灣、花都三區(qū)受地鐵開通、疏解中心城區(qū)功能等因素的影響，受理的二手房買賣合同糾紛案件增長率均超過了50%。其中，增城法院增長率高達181.68%。

　　在二手房買賣中，中介違規(guī)行為多發(fā)。2013年-2017年，廣州全市法院共受理因中介服務不規(guī)范引發(fā)的各類涉房居間服務合同糾紛分別為71件、410件、279件、384件、402件，共計1546件。常見違規(guī)操作有提供虛假信息、誘導買賣雙方達成交易、虛假承諾、亂收費與重復收費、虛報房價、虛假委托售房、利用“獨家委托”協(xié)議限制出賣人的締約自由、中介自買自賣等。

　　假離婚案件數(shù)量持續(xù)高企

　　“當前，當事人為特定目的而‘假離婚’的案件數(shù)量呈上升趨勢，如為獲取經濟適用房資格、規(guī)避限購政策、多分拆遷補償款等目的而選擇離婚，逃避調控措施，享受政策優(yōu)惠。其中亦不乏弄假成真，導致被‘騙離婚’的案例，進而訴諸法院，要求確認離婚無效，重新分割財產�！睆V州中院房地產審判庭副庭長王會峰介紹，根據(jù)全市裁判文書篩查統(tǒng)計，當事人明確在訴訟請求或答辯意見中主張案件涉及虛假離婚的案件情況如下：2008年8件，2009年8件，2010年10件，2011年12件，2012年10件，2013年22件，2014年37件，2015年31件，2016年39件，2017年31件，2018年至今7件，總計215件。

　　“總體趨勢可分兩階段：2008年-2012年案件數(shù)量保持在10件以下，2013年開始增長120%，達到22件。2014年-2017年案件數(shù)量持續(xù)高企，均保持在30件/年�！�

　　王會峰介紹，通謀虛假離婚應為有效，當事人不得以此為由主張離婚無效。審判實踐中，有些“聰明”的當事人為了防范“假離婚”風險，避免弄假成真，另外私下達成協(xié)議明確此前是“假離婚”，這種協(xié)議是無效的，不能對抗離婚協(xié)議的效力�！皩μ摷匐x婚產生的風險，當事人應當自行承擔”。

　　法官提醒

　　廣州中院房地產審判庭法官介紹，審判實踐中，二手房買賣可能出現(xiàn)以下兩類常見的糾紛，廣大購買者要注意避免：

　　一是賣方隱瞞房屋已經出租事實，造成房屋無法按時交付。部分賣方故意隱瞞房屋出租事實，因“買賣不破租賃”，使得購房人長時間無法收房，給購房人生活帶來巨大困擾。部分購房人無法兌現(xiàn)“在某某時間前清空租客”的承諾，致使購房人無法收房。法官建議，可提醒賣方如實提供賣方審慎核查案涉房屋是否附帶租約等基本信息。

　　二是賣方隱瞞房屋系夫妻共有事實，致使交易無法繼續(xù)履行。因夫妻無法達成售房合議導致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。房屋產權歸屬以登記為準，當前房屋過戶手續(xù)僅以登記產權人認可便可以辦理，同為產權人的夫妻另一方及買房人合法權益無法有效保護。對于夫妻共有但僅登記在一方名下的房屋，如需辦理過戶登記必須雙方共同確認方可。法官建議，在購買前提醒賣方提供有關書面材料或憑證，證明交易房屋是否屬于夫妻共有財產，避免在雙方出售意愿不一致的情形下產生交易隱患，損害購房人利益。

　　典型案例

　　廣州市某房地產開發(fā)有限公司是某花園的開發(fā)商。開發(fā)過程中，該花園自編號2#、3#幢方案報建、施工圖記載的商品房層高均為2.8米。2015年12月，黎某某和該房地產公司簽訂《商品房預售合同》，約定：黎某某向該房地產公司購買上述商品房，層高3米，建筑面積為83.39平方米，套內建筑面積為65.71平方米。雙方未對房屋層高不符約定承擔的責任作出約定。黎某某向該房地產公司支付全部購房款后，發(fā)現(xiàn)房屋實際層高為2.8米，遂于2016年6月向該房地產公司發(fā)出《關于請求解決層高不足問題的函》，要求賠償損失。因協(xié)商不成，黎某某向法院起訴，要求賠償損失。

　　一審法院認為，《商品房預售合同》約定房屋層高為3米，房產公司交付的房屋實際為2.8米，不符合合同約定，應承擔違約責任。雙方當事人并未就層高不符約定應承擔的違約責任進行約定，法律對此也沒有明確規(guī)定，而案涉商品房層高已無法改變，不具備可采取補救措施的條件，故應當根據(jù)房產公司的違約程度和黎某某受損程度酌情確定賠償數(shù)額。鑒于案涉商品房的層高符合報建、施工和國家住宅設計規(guī)范標準，足以滿足居住的需要，符合正常居住的要求。雖然房屋實際層高和合同約定相差0.2米，對黎某某使用房屋和生活居住的舒適度確有一定的影響，但該影響相對有限。綜合考慮，酌定由房地產公司按總房價的2%支付賠償款為宜，據(jù)此判決該房地產公司支付黎某某賠償損失款16935.2元。二審法院維持原判。（記者 董柳 通訊員 甘尚釗 甄雪皓 林北征）