在異鄉(xiāng)打拼，如何解決居住問題？
租房當然是首選。
目前，普通住宅租賃的租金交付方式多為“押一付三”，即租客簽訂合同時需一次性交納四個月房租，其中包含押金及首季度租金。此后，每季度末支付下季度的房租。
一次性拿出三、四個月的房租，著實令部分收入較低的租客頗為頭痛。中介適時開展“押一付一”的優(yōu)惠活動，吸引了大量租客簽約。
殊不知，聽起來誘人的促銷手段背后卻隱藏著可怕的網(wǎng)貸陷阱。
讓我們通過視頻來了解吧！
案例分析
李某找房時，某中介公司向其極力推薦一優(yōu)惠活動，若李某同意通過某支付平臺支付房租，即可享受押一付一租房的優(yōu)惠條件。經(jīng)濟拮據(jù)的李某非常心動，加上急于入住，當即在租賃合同上簽了字。
誰知，入住半年后，一位自稱房東的人找到李某，稱中介已經(jīng)拖欠幾個月的房租，要求李某支付租金或立即搬走。一直按時支付房租的李某既困惑又委屈，希望找到中介公司問清原委，誰知中介公司已經(jīng)人去樓空，電話也無法打通。意識到不妙的李某多方打聽，才發(fā)現(xiàn)她參加的優(yōu)惠活動暗藏“貓膩”。
李某簽訂的房屋租賃合同中居然包含一份貸款協(xié)議，貸款金額是合同期間的全部租金，貸款支付對象竟然是中介公司的法定代表人！也就是說，李某尚未入住就已通過貸款的方式將全部租金支付給了中介公司，她每個月在平臺上的付款行為根本不是支付房租，而是償還貸款，收到全部租金的中介公司卻并未依約向房東繳納租金。現(xiàn)在中介公司消失了，房東因中介公司的違約行為要解除合同、收回房屋，李某面臨無家可歸的境地。更嚴重的是，李某尚欠租房貸款，若貸款逾期會產(chǎn)生高額的滯納金，還會影響征信。與房東交涉未果，李某無奈搬離了出租屋，并在不久后自行償還了全部貸款和滯納金。
憤怒的李某將中介公司起訴至法院，要求解除雙方簽訂的房屋租賃合同，要求中介公司退還租房押金、剩余貸款、滯納金。中介公司經(jīng)合法傳喚未到庭應訴，法院對李某訴某中介公司房屋租賃合同糾紛一案進行了缺席審理。
法院經(jīng)審理后認為，因中介公司違約導致出租屋被房屋所有權人收回，李某無法繼續(xù)履行與中介公司的租賃合同，對李某要求解除合同的訴訟請求予以支持�，F(xiàn)李某已經(jīng)以現(xiàn)金加貸款的形式將涉案房屋全部租金及押金支付給中介公司，中介公司應將已經(jīng)收取的解除合同嗣后之租金及租房押金退還李某。
就逾期還款產(chǎn)生的滯納金一節(jié)，因合同約定中介公司有在租戶退租后配合處理租金貸款事宜之義務，現(xiàn)中介公司怠于配合，對滯納金的產(chǎn)生具有過錯，故應由其承擔相應損失。
雖然法院支持了李某的全部訴訟請求，但因中介公司人去樓空，李某很難在短期內(nèi)挽回自己的損失。
租房貸的法律風險
第一，交易流程涉及多個主體，利益關系復雜。
普通房屋租賃合同糾紛案件，一般只涉及房主及租戶兩個主體，中介公司僅作為居間人為促成交易提供服務，權利義務關系相對簡單。但在涉租金貸類房屋租賃合同糾紛案件中，中介公司多通過分別與房主、租客簽訂租賃合同的方式成為二房東，并誘導租客與第三方金融機構簽訂貸款合同，金融機構將全部租金一次性支付給中介公司，中介公司按月向房主支付房租，租客按月向金融機構還貸。整個交易流程涉及房主、租客、中介公司、第三方金融機構四方主體，各主體間權利義務關系非常復雜。
第二，交易模式可控性差，違約現(xiàn)象高發(fā)。
通過租金貸款融資環(huán)節(jié)，中介公司得以快速回籠資金，形成僅由中介公司一方控制的資金池，因缺乏監(jiān)管，資金安全性差。中介公司經(jīng)營困難、企業(yè)內(nèi)部貪腐、資金挪用等諸多因素都可能導致企業(yè)資金鏈斷裂，由此引發(fā)違約。
第三，易產(chǎn)生群體性訴訟，衍生糾紛眾多。
中介公司通過租金貸融資獲取大量房源，一旦資金鏈斷裂造成履約困難，就會出現(xiàn)大范圍合同違約，損害房主、租客、金融機構等多方利益，進而引發(fā)群體性訴訟。
另外，中介公司為便于出租，往往會對房屋進行水電改造、墻壁粉刷、添置家具等簡單裝飾裝修，為降低成本、提高收益，裝修一般工期短、原材料差，由此引發(fā)裝修致?lián)p、漏水致?lián)p、空氣質(zhì)量致害等衍生糾紛。
第四，維權難度大，損失難以挽回。
涉租金貸類房屋租賃合同糾紛案件往往因中介公司“暴雷”而觸發(fā)，彼時公司內(nèi)部管理混亂、賬目不清、部分法定代表人消失，糾紛所涉事實情況難以查明。
另外，中介公司提供的租賃合同往往暗藏玄機，為相對方維權設置障礙。首先，部分合同約定有仲裁條款或管轄條款，限制相對方另外選擇更方便自身維權的方式；其次，貸款協(xié)議多以租賃合同附頁形式出現(xiàn)，租客不仔細閱讀極易忽略，進而產(chǎn)生認識錯誤；再次，雙方多通過手機app線上完成交易，證據(jù)的調(diào)取及固定存在一定難度。
（李渤）
來源：京法網(wǎng)事 微信公眾號 責任編輯：王穎
