今天你家房產(chǎn)證上有你的名字嗎？有些房屋可能屬于夫妻共同財產(chǎn)但房本上只有一方的名字這樣的事情很常見

　　但買房賣房時需要注意了如果沒有太了解房屋的實際歸屬極有可能因房屋共有問題造成無法過戶，甚至導致巨額損失

　　案例一

　　瞞著妻子賣房 還偽造妻子簽字

　　劉某與舒某婚后購買了一套朝陽區(qū)某小區(qū)的房屋，產(chǎn)權登記在了劉某名下。2013年4月，夫妻辦理了離婚，離婚協(xié)議約定該房屋雙方各享有50%的所有權。七個月后，兩人又復婚。

　　2016年4月5日，劉某又與妻子遇到感情危機，他急需用錢卻又不愿家人知道實情，便瞞著妻子舒某將房屋掛牌出售。經(jīng)協(xié)商，孫某與劉某簽訂了房屋買賣合同，孫某支付了全部購房款，且完成了房屋過戶。

　　幾個月后，舒某在與丈夫協(xié)商離婚問題時發(fā)現(xiàn)房屋被賣出，于是起訴至法院，請求法院確認該房屋買賣合同無效，并要求孫某配合將房屋再次過戶到劉某、舒某名下。

　　在法庭上，劉某承認是他偽造了《出售聲明書》上妻子的簽字，但他表示，孫某對賣房的前因后果全部知情。由于他是單方出售房屋，無法辦理貸款，因此需要買家支付全款，也正是因為需要買家支付全款，房屋的總價款也降至230萬元，這比當時同小區(qū)的成交價格低了40萬元，孫某對此心知肚明。

　　為了證明孫某并非善意取得，舒某還找到了一份劉某與孫某的通話錄音。其中，劉某明確表達了要孫某幫助隱瞞賣房事實的請求，“咱們買房時候不是說好了您替我瞞一年嗎……這個租期也快到了，我再蒙她一年。”“嗯，行�！睂O某在電話中回應。

　　但孫某表示，他早年被診斷為雙向情感障礙，近年又被初步診斷為精神分裂癥，因為服用藥物的原因?qū)е铝苏J知損害，不能完全聽懂劉某電話中的內(nèi)容。并且劉某在該次通話之前，從未對他提到過舒某，產(chǎn)權證上也只有劉某一個人的名字。因此在購房過程中，他對舒某的存在并不知情，應當認定其買房過程構成善意取得。

　　法院：買家非善意 買賣行為無效

　　朝陽法院經(jīng)審理認為，雖然劉某與孫某的房屋買賣合同有效，但合同有效不一定能夠引起物權發(fā)生變動。由于劉某出賣房屋的行為沒有取得妻子同意，屬于無權處分，孫某必須以合理價格善意取得并已完成房屋登記才能取得房屋所有權。但舒某提供的劉某與孫某的電話錄音，可以認定孫某配合了劉某的隱瞞行為，因此房屋所有權應恢復至劉某名下，一審判決孫某應配合辦理房屋過戶手續(xù)并騰退房屋。孫某不服一審判決，上訴至北京市三中院。

　　在二審審理過程中，本案承辦法官陳靜注意到，雖然孫某始終強調(diào)他并沒有與劉某達成過對外隱瞞購房情況的約定，但在購房后的近一年里，這處孫某計劃給家人居住的房屋并未進行裝修，仍然保持著出租狀態(tài)。聯(lián)系到劉某電話中提到的“一年”之約，陳靜法官認為，這可以成為雙方曾達成某種共識的旁證。

　　陳靜法官表示，房屋買賣是重大的財產(chǎn)交易行為，作為買方，孫某應盡到謹慎義務。其自述簽訂合同時沒有對劉某的婚姻狀態(tài)等可能影響到處分效力的因素進行詢問、核實，不符合善意購買人的交易習慣。在作為證據(jù)的電話錄音中，孫某也并未提出異議，而是同意配合，因此法院難以確信孫某對劉某的隱瞞并不知情。因此，三中院二審判決駁回上訴，維持原判。

　　案例二

　　現(xiàn)場簽約 來的卻是“假妻子”

　　比起劉某偽造書面材料的行為，鄭某的行為則更令人驚訝。在與買家簽署同意出售證明的現(xiàn)場，他竟稱一位與他并無婚姻、財產(chǎn)關系的女士是他的合法妻子。

　　鄭某和高某在1988年結為夫妻，兒子也早已長大成人�；楹�，兩人共同購買了一套位于昌平區(qū)某小區(qū)的房產(chǎn)，但在2011年底，鄭某卻瞞著妻子將這套房屋進行了出售。

　　在買賣房屋過程中，鄭某謊稱夏女士是他的合法妻子，并在買方徐先生和中介的見證下，由夏女士以高某的名義簽署了《同意出售證明》。購房合同簽訂后，徐先生就入住了房屋，并將其原有的房屋賣出，用于支付首付款。但直到辦理批貸手續(xù)時，徐先生才發(fā)現(xiàn)鄭某的妻子并非夏女士，貸款也沒能審核通過。

　　與此同時，高某發(fā)現(xiàn)了丈夫出售房屋的行為，她向法院提起了確權訴訟，并在勝訴后辦理了房屋所有權變更登記，鄭某與徐先生的交易被迫中止。隨后，高某與鄭某經(jīng)法院判決離婚。

　　因認為自己被欺詐，徐先生將鄭某、中介鏈家公司起訴至昌平法院，要求兩被告退還已支付的房款、承擔的稅費，并賠償一年來的房屋增值損失170余萬元。徐先生表示，鄭某是蓄意欺騙，而鏈家公司對此知情，因此兩被告應當共同擔責。

　　作為案件的第三人，高某同時提起訴訟，認為鄭某和徐某惡意串通簽訂房屋買賣合同，請求法院宣告涉案合同無效，并要求徐先生騰出房屋，賠償其占據(jù)房屋期間的租金損失。

　　法院：賣方構成欺詐 賠償增值損失

　　經(jīng)審理，昌平法院認為，鄭某故意隱瞞配偶真實情況，最終直接導致其與徐先生間的房屋買賣合同無法履行，鄭某的行為構成欺詐，因此徐先生要求撤銷合同的主張應予支持。

　　且徐先生主張鄭某退還房款、稅費，并賠償房屋增值損失的請求理由正當，法院綜合實際情況，判決鄭某承擔徐先生各項損失共計94萬余元。

　　鄭某和高某不服一審判決，認為法院確認的賠償數(shù)額過高，故上訴至北京市一中院。且高某認為，徐先生在購房時既沒有審查房屋情況，也沒有核實鄭某提供的配偶身份，故可推斷鄭某、徐先生、鏈家公司三方是惡意串通，侵害了高某的合法權益，應按過錯程度承擔相應責任。北京市一中院經(jīng)審理認為，鄭某確有欺詐行為，并因此造成徐先生的信賴利益損失。

　　根據(jù)法院查明的事實，徐先生在簽訂合同過程中的行為符合一般人的判斷，不存在過錯，但房屋確屬鄭某、高某共有，依法應當退還。一審法院判決徐先生返還房屋、鄭某承擔賠償責任的處理正確，應予維持，故駁回上訴，維持原判。

　　案例三

　　賣房協(xié)議僅百余字 妻子遠在福州

　　林先生與牛女士是老同學，平日林先生并不在北京居住，而是與妻子何某生活在福州。林先生夫妻在朝陽區(qū)有一套房屋，2009年，林先生和牛女士達成買賣協(xié)議，約定林先生將這套房屋出售給牛女士，牛女士則將一張存有百余萬元的銀行卡交給了林先生。

　　買賣房屋可不算是小事，但雙方的買賣合同卻異常簡單，一份不到百余字的字據(jù)，雙方簽字捺指紋，這便成為了牛女士的起訴依據(jù)。她起訴至法院，要求林先生配合完成房屋過戶。

　　林先生則全盤予以否認，稱這張字據(jù)是牛女士偽造而成，但他卻拒絕配合法院進行鑒定。

　　自始至終，林先生的妻子何某都生活在遠在上千公里外的福州，對房屋的買賣過程均不知情。案件審理過程中，何某出具了書面說明，明確表示對丈夫林先生的賣房行為不予認可。

　　法院：結合生活經(jīng)驗判斷

　　由于林先生拒絕配合鑒定，法院在字據(jù)的真實性上作出了對林先生不利的認定。雖然合同內(nèi)容不多，但具有明確的買賣標的、價款，法院認定雙方的買賣關系成立。

　　但由于涉案房屋歸屬林某和何某共同所有，而雙方都無法證明何某知曉房屋買賣的情況�？紤]到何某的經(jīng)常居住地位于福州，且訴訟中何某明確表示不認可雙方的合同，因此法院對牛女士辦理過戶登記的請求未予支持。

　　三中院陳靜法官表示，在審理中，房屋的其他共有人是否知曉買賣情形，是法院判決的重要依據(jù)。除了丈夫和妻子共有外，因遺產(chǎn)繼承導致的近親屬間共有房屋。共有人在房屋買賣相關文件上簽字、中介證明買方曾與共有人取得過聯(lián)系并征得同意、有電話錄音或微信記錄等證據(jù)，這些符合生活經(jīng)驗和交易習慣的都可以佐證共有人已表示了同意。

　　作為買方，陳靜法官建議在購房前應仔細核對賣方提供的資料，并要求所有共有人一同到現(xiàn)場簽約。如果對方實在不方便到場，也要通過電話或微信盡量取得聯(lián)系，并取得對方的同意，以最大限度地規(guī)避風險。

　　當然，即使沒有完成核實，買方也并非在任何情況下都不能取得房產(chǎn)的所有權。陳靜法官表示，即使共有人不知情，如果買方在同樣不知情的情況下支付了合理的購房款，且房屋已經(jīng)完成了過戶登記，則應當認為買方構成善意取得，共有人無法再要求將房屋退還。

　　買家一定要注意應該盡量全面地了解賣家的家庭情況光看房產(chǎn)證是絕對不夠的！花幾百萬買個房也要買個順心不是~

　　文字 | 北晚記者 劉蘇雅圖片 | 北晚新視覺