最近幾日，身邊朋友又在熱議，70年住宅土地使用權(quán)到期后，我們的房子怎么辦？花了一輩子心血攢了錢買了房的中國人到底能不能找回安全感？
話題源于11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》正式對(duì)外公布，這也是我國首次以中央名義出臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的頂層設(shè)計(jì)。這其中提到了中央正著手研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。有分析認(rèn)為，中央明確了解決這一問題的導(dǎo)向，即推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
物權(quán)法：
土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期
關(guān)于“土地使用權(quán)到期”這個(gè)話題，大家并不陌生。早在今年4月，溫州有一批產(chǎn)權(quán)20年的房子就遭遇了土地使用證過期的尷尬，本報(bào)看法版曾對(duì)此作了探討（詳見本報(bào)4月21日?qǐng)?bào)道）。
溫州的情況并非個(gè)例，在國內(nèi)，深圳、青島、重慶等地都存在類似問題。本世紀(jì)初，深圳市內(nèi)國際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權(quán)已經(jīng)達(dá)到20年期限，成為國內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例。
記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，有些人對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的概念一臉茫然，分不清房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。浙江天衛(wèi)律師事務(wù)所律師樓韓江解釋，在我國，房屋屬私有財(cái)產(chǎn)，土地屬于國家所有，并由此產(chǎn)生了不同性質(zhì)的土地使用權(quán)年限不同。一般房屋土地使用權(quán)，需要國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)利，而且出讓時(shí)間是有期限的：住宅用地最高為70年，工業(yè)、科教、綜合類用地最高為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地最高為40年。當(dāng)然，在特殊年代里也產(chǎn)生了20年的期限。
土地使用權(quán)到期后，房子怎么辦？溫州鹿城法院行政庭庭長(zhǎng)李元介紹了相關(guān)法條。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。
第四十一條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。上述法律法規(guī)的規(guī)定確立的土地使用權(quán)期間屆滿處理原則是土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回，但土地使用權(quán)人享有法定申請(qǐng)續(xù)期的權(quán)利，且非因公共利益的需要不得否決。
但是，李元表示，鑒于建設(shè)用地使用權(quán)在實(shí)踐中大量用于開發(fā)商品房，此后由不同的個(gè)體進(jìn)行使用，即通常一宗土地上存在多個(gè)房屋所有人及土地使用人。在此情形下，要求諸多權(quán)利個(gè)體依照上述規(guī)定在期滿前一年申請(qǐng)續(xù)期顯然不現(xiàn)實(shí)。況且地上的房屋及其他建筑出讓并取得產(chǎn)權(quán)登記后，屬個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，若無償收回顯然不合理。基于此，《物權(quán)法》第一百四十九條第一款規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
民法典：
有望寫入續(xù)期問題
關(guān)于住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問題，雖然物權(quán)法已明確規(guī)定到期后自動(dòng)續(xù)期，但法律沒有詳細(xì)說明如何自動(dòng)續(xù)期、續(xù)多久、是否需要交費(fèi)等事項(xiàng)。立法滯后使得基層國土部門在實(shí)際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。
參與民法典編纂的中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新在接受媒體采訪時(shí)透露，針對(duì)溫州續(xù)期事件以及物權(quán)法的“留白”，法學(xué)界專家曾召開研討會(huì)探討住宅土地使用權(quán)如何續(xù)期。
研討會(huì)上提出了關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的幾項(xiàng)意見：凡是不滿70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，到期后必須都續(xù)期到70年；住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期后，經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于這個(gè)權(quán)利是一個(gè)無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，使這個(gè)權(quán)利變成一個(gè)永久性的建設(shè)用地使用權(quán)，國家不應(yīng)在續(xù)期時(shí)繼續(xù)收費(fèi)；到期后經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期變成永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)確定土地使用權(quán)人與國家作為土地所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要的、不是過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機(jī)關(guān)立法決定。
楊立新還表示，涉及土地使用權(quán)續(xù)期內(nèi)容的《物權(quán)法》第一百四十九條將迎來修訂機(jī)會(huì)，修訂后的內(nèi)容將寫入正在編纂的民法典。
如何續(xù)：
專家學(xué)者意見不一
關(guān)于住宅建設(shè)用地70年屆滿后自動(dòng)續(xù)期問題，既然物權(quán)法已經(jīng)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期，此項(xiàng)權(quán)利屬于法定權(quán)利，不受任何阻礙，應(yīng)予以認(rèn)可。至于是否應(yīng)有條件續(xù)期，專家學(xué)者對(duì)此有不同觀點(diǎn)。
溫州鹿城法院民一庭庭長(zhǎng)孫曉琳表示，不贊同無條件續(xù)期。他認(rèn)為，無條件續(xù)期使得我國目前設(shè)定的國有土地年限規(guī)定形同虛設(shè)。自動(dòng)續(xù)期的法律操作仍應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前由當(dāng)事人提出續(xù)期申請(qǐng)并繳納一定費(fèi)用，但需要明確的是，這項(xiàng)程序應(yīng)當(dāng)屬于備案性管理性手段，費(fèi)用不應(yīng)過高，但若違反該制度未辦理續(xù)期手續(xù)，仍應(yīng)給予行政性處罰，否則將對(duì)其今后可能產(chǎn)生的房屋買賣行為產(chǎn)生障礙�！邦愃栖囕v年審制度，若未辦理，則在辦理二手車買賣時(shí)無法辦理過戶手續(xù)一樣。”
樓韓江也認(rèn)為，根據(jù)我國的基本國情以及目前的土地市場(chǎng)行情，國家繼續(xù)出讓國有土地，勢(shì)必需要土地使用者支付相應(yīng)的出讓金。所以“自動(dòng)續(xù)期”后需要交納相關(guān)費(fèi)用。至于交納多少費(fèi)用，是根據(jù)首次出讓金來計(jì)算，還是按照土地市場(chǎng)價(jià)格來計(jì)算，還是按照一定稅率比例來計(jì)算等，需要立法機(jī)關(guān)立法決定。
對(duì)于如何自動(dòng)續(xù)期，李元的看法是：首先，無需個(gè)體的土地使用人進(jìn)行續(xù)期申請(qǐng)，但土地使用人有權(quán)放棄，該放棄應(yīng)明確表示；其次，原使用期限未滿70年的到期后自動(dòng)續(xù)期至70年，原已確定使用期限70年的期滿后一次性續(xù)期，即直接變?yōu)橛谰媒ㄔO(shè)用地使用權(quán)，不再設(shè)定期限；再者，自動(dòng)續(xù)期后，如地上房屋等建筑物已經(jīng)不再具有使用價(jià)值必須拆除或已滅失，再續(xù)期使用的應(yīng)協(xié)商確定使用用途并參照并低于當(dāng)時(shí)土地出讓政策繳納出讓金；如房屋仍在繼續(xù)使用的且權(quán)利人仍要求繼續(xù)使用的，則參照并低于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)使用年限相近房屋交易情況收取一定金額。
浙江大學(xué)法學(xué)院教授張谷認(rèn)為，住宅建設(shè)用地期滿后自動(dòng)續(xù)期，取得法定建設(shè)用地使用權(quán)，有利于社會(huì)財(cái)富的保持，但是否有償，最好根據(jù)人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于超出標(biāo)準(zhǔn)的部分采取有償?shù)姆绞健?/DIV>
溫州大學(xué)法學(xué)教授方益權(quán)則表示，物權(quán)法的“自動(dòng)續(xù)期”，其實(shí)就包含了免費(fèi)的意思。否則，哪怕像有些學(xué)者所說的“可以是較低的費(fèi)用”，如果原土地使用權(quán)人拒絕繳納，那又該如何實(shí)現(xiàn)自動(dòng)續(xù)期？另外，土地房屋權(quán)證實(shí)現(xiàn)了房屋所有權(quán)證與土地使用權(quán)證的二合一，又如何分割出獨(dú)立的土地使用權(quán)的年限？
杭州師范大學(xué)法學(xué)院教授羅思榮在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，他十分贊成當(dāng)年參與物權(quán)法立法的中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)專家孫憲忠的觀點(diǎn)，即在我國，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法規(guī)定享有的基本權(quán)利，地方政府部門無權(quán)裁量，只能按照立法的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行�！鞍凑债�(dāng)前物權(quán)法的規(guī)定，當(dāng)?shù)卣块T應(yīng)該無條件為到期房產(chǎn)‘自動(dòng)續(xù)期’，因?yàn)樗麄儾荒芤矝]有權(quán)限為到期房產(chǎn)續(xù)期設(shè)置法律規(guī)定外的任何附加條件，包括重新簽訂合同、重新收費(fèi)，除非全國人大立法明確給‘自動(dòng)續(xù)期’設(shè)置附加條件�！绷_思榮說。
來源：浙江法制報(bào) 責(zé)任編輯：王淑靜
