正義網北京8月3日電(見習記者 單鴿)業(yè)主是否能以物業(yè)提供服務不達標為由拒繳納物業(yè)費?業(yè)主委員會的知情權有哪些?業(yè)主又該如何維權?北京市第一中級人民法院8月2日發(fā)布的《涉物業(yè)糾紛審判白皮書》,對以上問題進行了詳細解答。

　　業(yè)主是否能以服務不達標為由拒繳物業(yè)費?

　　《涉物業(yè)糾紛審判白皮書》(以下簡稱白皮書)中的典型案例顯示,在國投文化公司以欠付物業(yè)費為由將中海投公司起訴到了法院,要求中海投公司支付欠繳的物業(yè)管理費330萬元。中海投公司認為,國投文化公司提供的物業(yè)服務沒有達到標準,因此拒絕支付物業(yè)費。經過審理,一、二審法院均未支持中海投公司的答辯理由,判決其支付物業(yè)費。

　　“此案如此判決,是我們考慮到了物業(yè)服務具有整體性和不可分割性,涉及全體業(yè)主和整個社區(qū)的公共利益。”北京市第一中級人民法院的法官解釋說,物業(yè)企業(yè)所提供的很多物業(yè)服務是針對全體業(yè)主的,如果因為只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費用,業(yè)主便拒絕繳納全部物業(yè)費,這樣的做法有悖于利益平衡原則。

　　現(xiàn)實生活中,如果個別業(yè)主不按時繳納費用,物業(yè)企業(yè)由于經費緊張而降低了服務質量,服務質量下降又使得業(yè)主心生不滿拒絕繳費。如此一來,就會形成惡性循環(huán),愈加不利于社區(qū)的安定。

　　“物業(yè)費糾紛目前仍然是涉物業(yè)糾紛的主要類型,而物業(yè)費的支付以及抗辯權的行使,歸根結底,就是物業(yè)收費標準以及服務標準的問題�！狈ü俦硎尽�

　　記者了解到,目前實務中存在著“兩個標準”相分離的現(xiàn)象。當物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主索要物業(yè)費時,一般只涉及物業(yè)收費標準,幾乎不涉及服務標準�，F(xiàn)如今的司法審判實踐中,存在的一個缺陷就是缺乏與收費標準相對應的準確、精細的物業(yè)服務標準�！耙虼�,很難衡量兩者之間的利益關系。”法官說,“其實我們也在建議相關職能部門對標準做一個立法上的規(guī)定。”

　　而為了盡量減少因標準缺失帶來的不便,從司法審判角度來說,法院一般會要求物業(yè)企業(yè)就其具體服務標準對業(yè)主盡到說明、告知的義務,而業(yè)主如果認為服務不達標,要說明不達標的具體情形。

　　“特別需要明確的是,不能因為只要物業(yè)服務不達標,就應當酌減物來費�！狈ü僬J為,酌減物業(yè)費不過是企業(yè)承擔違約責任的一種形式。如果只要物業(yè)服務不達標就酌減物業(yè)費,實際操作中就容易誘使業(yè)主拖欠物業(yè)費�！八�以,審判實踐中也需要區(qū)分物業(yè)服務不達標的情節(jié)輕重,作具體的處理�！�

　　業(yè)主委員會是否具有原告資格?

　　北京市昌平區(qū)一小區(qū)物業(yè)管理委員會與某物業(yè)企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務合同》,約定由該物業(yè)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務。該物業(yè)企業(yè)就小區(qū)內各項費用的收支情況進行了說明,并按規(guī)定對物業(yè)服務項目收支情況進行了公示。后來,業(yè)主委員會向法院提起訴訟,要求物業(yè)公司公布包括建設用地規(guī)劃許可證、竣工驗收報告、對外廣告合同等在內的各項資料。

　　法院審理后認為,物業(yè)企業(yè)就小區(qū)內裝修費、供暖服務收費及供暖維修情況進行了說明,并對物業(yè)服務項目收支情況進行了公示,應視為物業(yè)企業(yè)已經履行了公示義務。對于業(yè)主委員會要求的公示文件,因物業(yè)企業(yè)否認持有上述文件,在缺乏證據(jù)佐證的情況下,法院無法支持業(yè)主委員會的訴訟請求。最終法院一、二審判決均駁回了業(yè)主委員會的訴訟請求。

　　“業(yè)主委員會代表全體業(yè)主為公共利益提起訴訟,法院應當準許。涉及業(yè)主公共利益的信息資料,業(yè)主委員會主張要求公開、查閱的,法院也應當準許�！狈ü俑嬖V記者,“但是,物業(yè)企業(yè)對相關信息負有披露義務并非毫無限制,物業(yè)企業(yè)僅對涉及業(yè)主合法權益有關的信息負有披露義務。

　　“業(yè)主委員會不具有獨立的財產,無法自行承擔民事責任。其實,在我國的立法中對業(yè)主委員會的法律地位,采取了較為模糊的態(tài)度。”法官介紹說。

　　但是,在司法實踐中,如果業(yè)主委員會具備合法的手續(xù)和授權,對于特定的事項也具有原告的資格和訴訟地位。這主要是是因為當業(yè)主的公共權益受到侵害時,需要一個機構來代表全體業(yè)主形式訴訟權利,業(yè)主委員會就承擔了這樣一個角色。

　　“賦予業(yè)主委員會訴權,可以提高糾紛解決的效率和效益,防止業(yè)主以相同的訴訟請求和理由起訴,既避免群體糾紛,也節(jié)約了司法資源。”法官表示。

　　業(yè)主面對糾紛如何維權?

　　白皮書顯示, 2013年至2017年6月,一中院共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件,其中2013年362件,2014年217件,2015年345件,2016年294件,2017年截止到6月30日已受理155件。

　　白皮書認為,涉物業(yè)糾紛多發(fā),不僅在于立法上的不完善以及司法上對于部分法律適用問題存在著爭議,社會層面的諸多問題也對其發(fā)出了挑戰(zhàn)。

　　一方面,我國現(xiàn)階段物業(yè)服務的社會意識不強,“質價相符”的價格機制還未完全形成;另一方面,物業(yè)企業(yè)的準入也缺乏科學性,有關房屋政策的調整也導致了涉物業(yè)糾紛處理的困難。面對如此困境,各方要如何應對?

　　回歸到我國物業(yè)管理現(xiàn)行的法律法規(guī),記者注意到,其實具體的規(guī)定并沒有有效的契合社會經濟發(fā)展的要求,可操作性也不強,關于業(yè)主自治管理的條款多為原則性條款,強制性的規(guī)范偏多。“物業(yè)管理的法律法規(guī)在很大程度上依附于物權法的建筑物區(qū)分所有權制度,沒有解決業(yè)主自治管理中的具體問題�！狈ü俳ㄗh,政府相關管理部門進一步加強調研,逐步予以完善。

　　而對于企業(yè)來說,要想可持續(xù)發(fā)展必須依靠商業(yè)信譽和實力,依照約定履行合同的義務。因此,法官建議,物業(yè)企業(yè)也要明確,其本身是為小區(qū)業(yè)主提供服務的企業(yè),而非管理企業(yè)。對于欠繳物業(yè)費的業(yè)主,物業(yè)企業(yè)應避免采取斷水、斷電等措施,避免把矛盾激化。

　　“業(yè)主在面對糾紛時,也要強化自身的法律和證據(jù)意識�！狈ü俳ㄗh道,例如,在房屋保質期內注意對房屋問題的保修留存相關書證以及視聽資料等證據(jù),及時通過物業(yè)企業(yè)尋找開發(fā)商在質保期內得到妥善的維修,并可以嘗試通過政府相關部門介入,尋求第三方進行相關鑒定。

　　依法成立業(yè)主委員會,發(fā)揮業(yè)主委員會的作用,將業(yè)主人身、財產損害問題盡量在合同中作特別約定,也是業(yè)主保護自身的途徑。