正義網(wǎng)北京5月4日電(見習(xí)記者 楊景茹)前不久,湖南長沙的蘇女士在中介公司的介紹下花85萬元買了一套住房�？僧�(dāng)蘇女士住進(jìn)這套新購的房子后無意中得知,這套房子曾經(jīng)有一名女租客自殺。蘇女士感覺受到了欺騙,要求撤銷合同,但原房主不同意。無奈之下,蘇女士將原房主訴至法院。近日,法院判決撤銷房屋買賣合同,原房主“退房賠錢”。

　　對普通民眾來說,購房是一件終身大事,但是如果花重金購買的房屋是“兇宅”,該怎么辦呢?

　　“‘兇宅’的概念和定義是相對的,是主觀心理上的概念,也可能隨著歷史演化而改變�！敝袊�政法大學(xué)國土資源法律研究中心主任李顯冬在接受記者采訪時表示,“這是個仁者見仁的問題,會有部分人認(rèn)為沒有影響,不介意居住在發(fā)生過非正常死亡事件的房屋中,不過它確實是中國傳統(tǒng)觀念中寓意不吉利的民俗概念�！�

　　由于中國人的傳統(tǒng)觀念認(rèn)為,在一定時期內(nèi)曾發(fā)生過兇殺、自殺等致人非正常死亡的惡性事件的房屋屬于“兇宅”,具有“不吉利”的性質(zhì),因此絕大多數(shù)人對“兇宅”心存芥蒂。記者在北京幾家房屋中介對市民進(jìn)行了隨機采訪,多數(shù)市民表示對“兇宅”很忌諱,不會購買。

　　盡管“兇宅”作為傳統(tǒng)民俗得到了廣泛認(rèn)同,但人們對“兇宅”的定義也各不相同。某一案例中,孫女士在不知情的情況下搬入過一個被稱為“癌癥樓”的小區(qū),該小區(qū)在幾年內(nèi)陸續(xù)有十幾位鄰居得過癌癥,不少人認(rèn)為是由于房屋結(jié)構(gòu)與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào),所以居住在這里易患癌癥。孫女士了解情況后認(rèn)為,出現(xiàn)這樣的情況可能是由于小區(qū)內(nèi)設(shè)有手機“基站”輻射嚴(yán)重,同時小區(qū)周邊有傳染病治療醫(yī)院,可能影響周邊的居住環(huán)境的原因。

　　對于一些人而言,發(fā)生非正常死亡事件的房屋是給人心理上的不安,而超高的疾病易發(fā)率,更是與現(xiàn)實生活息息相關(guān)。諸如“癌癥樓”等在被認(rèn)可為“不吉利”的房屋是否同樣屬于“兇宅”?李顯冬認(rèn)為,廣義上的“不吉利”往往難以被認(rèn)定為“兇宅”范疇�！皞鹘y(tǒng)概念中的‘兇宅’并不會伴隨高發(fā)或傳染性的疾病,而是帶給居住者心理上的不良影響,盡管同樣事關(guān)購房者的切身利益,但是這種情況與典型的‘兇宅’意義并不相同�！�

　　“一般審理時,法官會將這種邊緣化的‘兇宅’與傳統(tǒng)概念中的‘兇宅’作對比�！蔽髂险�法大學(xué)民商法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師張力強調(diào),在房屋內(nèi)生老病死屬于正�，F(xiàn)象。

　　2011年,劉某與晁某簽訂了房屋租賃合同八個月后,以一個人在租賃的房子中突然腦梗死亡為由,認(rèn)為房屋屬于“兇宅”,要求解除合同,退還剩余租金。法院經(jīng)審理認(rèn)為,在房屋內(nèi)傷亡屬于正�，F(xiàn)象,沒有“兇宅”之說,劉某的請求不予支持。

　　張力表示,在司法實踐中,如果沒有足夠證據(jù)證明房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡情形,且直接造成屋主直接精神或經(jīng)濟損失,房屋通常不會被認(rèn)定為“兇宅”。

　　對于“兇宅”,目前并沒有權(quán)威、統(tǒng)一的定義,也沒有科學(xué)依據(jù)可以證明“兇宅”帶給居住者的“不吉”的影響確實存在。有人認(rèn)為,在房屋居住使用的質(zhì)量能夠保證的情況下,“兇宅”這一概念并不受到法律的約束。

　　根據(jù)《民法總則》第十條,“處理民事糾紛,應(yīng)當(dāng)依照法律;法律沒有規(guī)定的,可以適用習(xí)慣,但是不得違背公序良俗。”受訪專家稱,民間風(fēng)俗習(xí)慣同樣可以作為約束民事法律行為的依據(jù)。盡管“兇宅”與房屋的物理質(zhì)量無關(guān),但是“兇宅”在交易中可被認(rèn)定為“瑕疵出賣物”。

　　張力表示,對于傳統(tǒng)民俗,并不需要直接的法律規(guī)定�！百I房人或者承租人在意房屋是否是‘兇宅’,那么這一信息便對于房屋交換價值的形成至關(guān)重要�！�

　　“房屋的居住感受非常重要�！睆埩�強調(diào),按照一般的善良風(fēng)俗理解,買受人在知曉房屋是兇宅的情況下,他的居住質(zhì)量會嚴(yán)重下降。這種下降不只針對于某一特定居住人,而是對于社會上大多數(shù)人而言都存在的。因此,“兇宅”這種屬于房屋的“不吉利”的經(jīng)歷,就會成為房屋廣義上的“質(zhì)量瑕疵”,既影響居住感受也影響房屋將來的交換價值。

　　李顯冬表示,盡管“兇宅”不影響使用,但由于“兇宅”的特殊性質(zhì),在正常交易情形下購房者通常不愿購買,若是一時不查購入“兇宅”,大多數(shù)人都不愿意繼續(xù)居住,繼而易與原房主或中介產(chǎn)生糾紛。

　　如果購房者、租房者確實是在不知情的情況下購買或是承租了“兇宅”,該怎么辦呢?根據(jù)《合同法》第五十四條第二款的規(guī)定,一方采用欺詐手段,使對方在違背真實意思的情況下訂立合同,受損害一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷該合同�！案鶕�(jù)具體情況,受損害方在要求退房之外,還可以申請退房之后重新找房等情況面臨的損失、差價、原房款利息等賠償。”張力認(rèn)為。

　　“需要注意的是,請求撤銷合同應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋是‘兇宅’之日起的一年內(nèi)向法院提起訴訟,否則這一權(quán)利將會喪失�！北本┦兄新劼蓭熓聞�(wù)所律師董娟補充道,“若選擇繼續(xù)居住,也可以重新協(xié)商,要求對方適當(dāng)?shù)亟祪r,或予以部分賠償。”

　　若租客非正常死亡導(dǎo)致房屋交易困難或貶值,房主是否有權(quán)索賠?“若是獨居租客因故意或者過失導(dǎo)致非正常死亡,比如自殺、自焚、觸電等,由于其他未共同居住的家屬對此不存在法律上的注意義務(wù),所以出租者無法向其家屬索賠�！倍�娟表示,在租客與家屬共同居住的情況下,如果有人未能盡到合理的注意義務(wù),導(dǎo)致其他人發(fā)生了非正常死亡的意外事件,如在床上吸煙、使用燃?xì)庠畹仍斐闪嘶馂?zāi)、爆炸,出租者有權(quán)要求其對房產(chǎn)價值的貶損承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　此外,李顯冬還認(rèn)為,房主可根據(jù)具體租賃關(guān)系,向租戶的單位請求民事?lián)p害賠償。

　　2010年,程某將房屋出租給某公司,租賃期間,該公司員工在房屋內(nèi)自殺身亡,在當(dāng)?shù)卦斐珊艽笥绊憽３棠痴J(rèn)為此事使房屋成為“兇宅”,導(dǎo)致無法出租,也難以轉(zhuǎn)讓,便起訴要求該公司賠償損失8萬元。在該案中,法院認(rèn)為房屋的市場價格往往由建筑成本、交通條件、居住環(huán)境、人文環(huán)境等社會綜合因素構(gòu)成,而“趨吉避兇”的風(fēng)俗習(xí)慣并不違反公序良俗,理應(yīng)得到法律的尊重,事實上存在的此類房屋難以出租、轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀也說明其交換價值的貶損,故認(rèn)定房屋價值因此受到損害。而由于程某未能提供證據(jù)證明房屋受損的數(shù)額,故綜合判定該公司賠償程某損失3萬元。

　　記者經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn),目前與“兇宅”相關(guān)的維權(quán)案件中,一般會出現(xiàn):合同有效、合同有效但被告賠償、合同無效、可撤銷合同等不同情況。

　　根據(jù)法律規(guī)定,訂立房屋買賣合同時,賣房者與中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向購房者披露的信息,不僅包括房屋的權(quán)屬登記情況,有無共有人,有無查封、抵押等情況;還包括可能對購房者的情感與精神享受產(chǎn)生影響,或是對房產(chǎn)的交易價值產(chǎn)生影響的信息,比如是否屬于“兇宅”,周邊有無惡鄰、輻射物體、重大污染等。

　　“在房屋買賣過程中,賣房者如果沒有向購房者披露提供的房屋是‘兇宅’,購房者在購買之后才得知這一情況,進(jìn)而產(chǎn)生了恐懼等心理壓迫,影響房屋的正常使用,則賣房者就存在隱瞞事實、違背誠實信用的欺詐行為,同時也違反了出賣物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。”董娟解釋。

　　此外,受訪專家均表示,由于以上信息可能對租賃合同是否有效,房租的金額等產(chǎn)生較大的影響,所以,出租者與中介機構(gòu)同樣存在對上述信息進(jìn)行披露的義務(wù)。中介機構(gòu)沒有盡到信息披露義務(wù),需要對購房者進(jìn)行補償,甚至是以原價進(jìn)行回購。

　　“如果購房者要求撤銷合同,則賣房者需要返還購房款。如果購房者不解除合同,賣房者可能需要承擔(dān)賠償損失、減少價款等財產(chǎn)性損害賠償責(zé)任�！倍�娟補充,如果購房者心生恐懼,產(chǎn)生了嚴(yán)重的神經(jīng)衰弱等精神損害,賣房者還可能需要承擔(dān)精神損害賠償責(zé)任。

　　2014年,吳某以80萬購買了孟某一套住宅,交房后吳某得知孟某的父親曾于2013年從該房屋跳樓自殺,請求法院撤銷合同。二審法院認(rèn)為,從我國善良風(fēng)俗出發(fā),該事實足以對吳某作出是否購買涉案房屋的真實意思表示造成影響,原房主有義務(wù)如實告知房屋情況,故判決撤銷合同,孟某返還80萬元購房款。

　　但是,并非所有未知情情況下購買“兇宅”的案例都會被判決撤銷合同。根據(jù)江蘇省南京市秦淮區(qū)法院公開信息,馬某曾于2011年購買了一套房屋一直居住其中,并在2015年將房子出售給耿某,耿某住進(jìn)去后得知2007年曾有人在這套房子內(nèi)自殺。耿某將原房主馬某告上法庭,要求賣家賠償損失。法院以無證據(jù)證明馬某知曉屋內(nèi)發(fā)生過自殺事件,且死亡地點非室內(nèi)、死亡事件時間較久遠(yuǎn)為由駁回了耿某的訴求。

　　對此,張力表示,只要房主知情,不管是再出租或者再出售都應(yīng)該對租賃人或買受人告知相關(guān)信息�！靶路恐魅舨恢�情,則不存在告知義務(wù)�！�

　　李顯冬也認(rèn)為,按照侵權(quán)責(zé)任法原則,有過錯即有責(zé)任。若賣方不知情,則不一定要承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　而案發(fā)時間久遠(yuǎn)的房屋是否屬于“兇宅”,董娟分析認(rèn)為不能簡單的一概而論,應(yīng)該就惡性事件對購房者心理壓迫、還有房產(chǎn)的交易價值等遺留的不良影響的大小進(jìn)行綜合判斷。

　　董娟告訴記者,隨著大家的法治觀念不斷增強,現(xiàn)在部分房屋中介機構(gòu)開始在《房屋買賣合同》中約定承擔(dān)“兇宅保障服務(wù)”。而記者檢索“兇宅”的相關(guān)新聞發(fā)現(xiàn),2015年,某大型房屋中介公司就已建立“兇宅數(shù)據(jù)庫”,而僅在北京就已備案2000多套。

　　如何防范購房時可能遇到的欺詐行為,專家們給出了一些建議。

　　董娟建議,購房者盡量選擇信譽好的房屋中介機構(gòu)辦理交易事宜�！爸薪闄C構(gòu)不僅能夠全面掌握附近區(qū)域內(nèi)小區(qū)的具體情況,還有義務(wù)對房屋的背景信息進(jìn)行適當(dāng)調(diào)查、并如實向購房者披露�！�

　　“購房者不能僅僅基于賣方的表述便全部信賴,”張力表示,購房者需要主動去查詢了解房屋的相關(guān)信息,如房屋是否登記在出賣人的名下,以及是否有抵押、擔(dān)保、受損等產(chǎn)權(quán)狀況,都可以通過房屋登記管理部門去查明。

　　對于不會被登記公開查詢的是否發(fā)生過非正常死亡的情況,則往往還需要通過走訪左鄰右舍來了解�！耙坏┑弥�房屋存在長期空置沒有人居住,售價明顯低于市場價格,房子是繼承所得,或者業(yè)主的婚姻狀況是喪偶等情況,就需要引起足夠的重視。”董娟說。

　　對此,李顯冬強調(diào),為防萬一,購(租)房者最好在合同中添加注明信息披露條款,明確對方盡職調(diào)查與信息披露的義務(wù),證明房屋從未發(fā)生過兇殺、自殺等非自然死亡的情形。若在交易之后發(fā)現(xiàn)上當(dāng),更便于依據(jù)合同條款主張維權(quán)。